审理法院：北京市第一中级人民法院
案 号：（2020）京01民终2340号
案 由：确认合同无效纠纷
裁判日期：2020年03月24日
上诉人（原审被告）：丙男
被上诉人（原审原告）：乙女
原审被告：甲男
乙女向一审法院起诉请求：要求依法确认甲男与丙男于2010年8月24日签订的关于涉案房屋的《存量房屋买卖合同》无效。
一审法院认定事实：
1.乙女与甲男经人介绍相识，2000年1月10日登记结婚，双方均为再婚，婚后未生育子女。丙男系甲男的外孙。
2.婚后，甲男出资购买了涉案房屋。2005年5月16日，涉案房屋取得《房屋所有权证》，甲男将涉案房屋产权证交由乙女保管。2009年9月20日，甲男与乙女签署《声明》，内容为：206室属于两人婚后夫妻共同财产，共同所有，任何人不得以任何理由抵押、买卖该房屋。
3.2010年，甲男、丙男以及丙男之母（甲男的二女儿）在乙女并不知情的情况下，共同到房产部门将涉案房屋的房产证挂失。之后于2010年8月24日，又隐瞒乙女，甲男与丙男签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以买卖形式过户至丙男名下。在《存量房屋买卖合同》中显示涉案房屋成交价格为100000元，但丙男实际并未向甲男支付过房屋价款，涉案房屋也并未实际向丙男交付，仍由甲男与乙女共同居住至今。
一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。甲男、丙男就涉案房屋表面上以100000元成交价签订了《存量房屋买卖合同》，但双方均未实际履行，即丙男未交付购房款、甲男亦未交付房屋。故双方系以假意掩盖真意，即名为买卖（伪装行为）实为赠与（隐藏行为），甲男、丙男签订的《存量房屋买卖合同》系伪装行为，根据法律规定，应属无效。
综上所述，判决：甲男、丙男于2010年8月24日签订的关于北京市延庆区206室的《存量房屋买卖合同》无效。
丙男上诉请求：撤销一审判决，改判驳回乙女的起诉，或驳回乙女的一审诉讼请求。事实和理由：
1.称涉案房屋是用甲男与陈某1的夫妻共同财产及两个子女赠与的财产购买的，登记在甲男一人名下，乙女没有提供证据证明其有出资，且甲男与乙女已经书面约定夫妻财产分别所有，故涉案房屋是甲男的个人财产，一审判决中关于甲男陈述其与乙女共同出资购买涉案房屋的表述不是事实；
2.2009年9月甲男的《声明》系赠与行为，在没有办理产权变更之前不发生法律效力；
3.甲男将涉案房屋过户给丙男，无论是赠与还是买卖后放弃房款，都是合法有效的，甲男通过将涉案房屋过户给丙男的方式撤销了对乙女的赠与；
4.一审判决适用的《中华人民共和国民法总则》对本案没有溯及力，甲男将自己的涉案房屋通过买卖的方式转移到丙男名下，没有隐藏目的，也没有隐藏手段，是光明正大的，即使适用该条款，甲男与丙男之间名为买卖实为赠与，一审法院也应当对双方赠与行为效力进行认定，一审适用法律错误。
乙女辩称，我同意一审法院判决，不同意丙男的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。
1.涉案房屋是我和甲男共同出资购买的，2009年9月20日我与甲男签订《声明》，约定涉案房屋是我和甲男的夫妻共同财产，甲男不能单独对涉案房屋进行处分；
2.甲男与丙男签订《存量房屋买卖合同》，丙男没有付款也没有实际占有房屋，属于虚假协议，恶意串通，侵犯我的合法权益，应为无效。
甲男辩称，我同意一审法院判决，不同意丙男的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。我和乙女共同出资以我的名义购买了涉案房屋，房屋由我们共同居住，属于夫妻共同财产。2009年8月我在丙男母亲的陪同下将涉案房屋挂失后补办新证，并将涉案房屋偷偷过户给丙男，丙男没有支付购房款，我是以假买卖的形式将涉案房屋产权过户给丙男，目的就是转移财产。
本院认为，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。本案中，甲男与乙女在婚后签署《声明》，约定涉案房屋归双方共同所有，该约定合法有效，对双方均具有约束力，涉案房屋应当属于甲男与乙女的夫妻共同财产。丙男上诉主张购买涉案房屋时乙女未出资以及甲男与乙女婚前曾签订协议约定财产分别所有，均无法对抗甲男与乙女在婚后另行签订的《声明》的效力，丙男据此主张涉案房屋系甲男的个人财产，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。
应当以当事人的真实意思认定当事人的法律关系性质。当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。甲男与丙男虽然签订了买卖涉案房屋的《存量房屋买卖合同》，但丙男并未实际支付合同约定的购房款，甲男亦未向丙男主张过该购房款，可以认定双方签订《存量房屋买卖合同》将涉案房屋过户给丙男，甲男并无要求丙男支付购房款的真实意思，丙男亦无支付购房款的真实意思，双方实为赠与合同法律关系。现乙女起诉要求确认甲男、丙男签订的《存量房屋买卖合同》无效，法院应当对甲男与丙男之间的赠与法律关系效力进行审查并作出认定。一审法院以双方名为买卖实为赠与为由，确认《存量房屋买卖合同》无效，适用法律错误，本院予以纠正。
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案房屋系甲男与乙女的夫妻共同财产，甲男无权单独处分。现甲男在乙女不知情的情况下，将涉案房屋产权证挂失补办，又隐瞒乙女与丙男签订《存量房屋买卖合同》将涉案房屋过户至丙男名下，系无权处分，现乙女对此不予认可并要求确认《存量房屋买卖合同》无效，具有事实和法律依据，应予支持。
丙男上诉主张《声明》系甲男将涉案房屋赠与乙女，但该《声明》系甲男与乙女夫妻对婚后取得的涉案房屋的所有权归属进行的约定，应属于夫妻财产约定，并非赠与。丙男据此主张房屋过户之前赠与不发生效力以及甲男通过将涉案房屋过户给丙男的方式撤销赠与，均无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院确认甲男与丙男签订的《存量房屋买卖合同》无效的结果是正确的，应予维持。
综上所述，丙男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。判决如下：驳回上诉，维持原判。