孙某向一审法院起诉请求：1、请求判令不得执行案涉房屋，解除对案涉房屋的查封；2、判令原审被告安某承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：原审原告孙某与原审第三人吴某原系夫妻关系，2012年12月1日，孙某与吴某办理了离婚登记并签订《离婚协议书》约定：案涉房屋产权居住权归女方所有，贷款由男方归还，双方应相互配合办理产权变更登记手续，因办理产权变更登记手续所应支付的一切税费等均由男方承担，离婚后债权债务由各自负担互不相干,股权、股票、债券等各自各处归各自所有等。
双方在办理离婚手续后未办理该房的产权变更登记手续，所有权人仍然登记在吴某名下，离婚后吴某仍居住使用案涉房屋。因房屋贷款，案涉房屋上设定有北京银行股份有限公司南京分行的抵押权，被担保主债权数额为152万元，目前尚有100万元左右房贷未还清。
一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
本案中，孙某提供的证据可以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权益。理由如下：一、孙某对案涉房屋享有民事实体权益。民事权益是指公民法人或其他组织在民事活动中享有的民事权利和民事利益。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。吴某与孙某签订的离婚协议书中关于案涉房屋归孙某所有的约定系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对孙某及吴某具有法律约束力。案涉房屋登记所有权人为吴某，虽未过户登记到孙某名下，孙某尚未取得案涉房屋完整的所有权，但孙某与吴某达成了以变动诉争房屋所有权为目的的条款，因此，孙某享有取得案涉房屋完整所有权的期待权，该权利具有现实可能性，故约定所有权人孙某对房屋享有物权期待权。
二、孙某对涉案房屋享有的物权期待权足以排除强制执行。判断案外人对执行标的实体权益能否排除强制执行，需要判断案外人对执行标的的实体权益与申请执行人对被执行人享有的债权相比是否具有优先效力。首先，从时间上看，孙某与吴某协议离婚分割财产的时间是2012年12月1日，而安某诉吴某等民间借贷纠纷一案，吴某出具担保书的时间是2015年7月28日，法院立案受理时间是2015年11月6日，法院裁定查封涉案房屋的时间是2016年5月25日，孙某与吴某协议离婚分割财产的约定在民间借贷纠纷一案发生之前，亦在法院查封涉案房屋之前，该院（2015）秦民初字第6052号民事判决书虽确认了吴某与安某之间的债权债务关系，但该债权债务形成的时间在孙某与吴某婚姻关系解除之后，吴某对安某的债务属于离婚后的个人债务；其次，申请执行人安某对吴某享有的债权并非基于交易案涉房屋而产生，即安某并非基于物权登记的公示公信力购买案涉房屋而对吴某享有债权，其仅因民间借贷纠纷一案申请对案涉房屋进行查封，安某对案涉房屋的权利需要通过民间借贷纠纷一案的债权来实现，因此，约定所有权人孙某的权益离案涉房屋更近。综上所述，孙某对案涉房屋的物权期待权较之安某对吴某一般债权的实现更值得法律优先保护。
三、因案涉房屋尚有100余万元银行抵押贷款未能还清，还款期限还有近20年，房屋所有权未能发生变动不能归责于孙某的原因。综上，孙某要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。
据此，一审判决不得执行案涉房屋。解除对案涉房屋的查封。
安某不服一审判决，向南京中院提起上诉，主要事实和理由：1、一审判决认定被上诉人孙某对原审第三人吴某名下案涉房屋享有物权期待权可以排除强制执行，无任何事实和法律依据。判断孙某对案涉房屋的物权期待权是否优先于上诉人安某的债权，应当对孙某享有的权利性质与内容进行鉴别，同时也要进行价值考量，综合确定权利的顺位。
首先，被上诉人孙某对案涉房屋享有的权利性质为债权，并非物权；
其次，被上诉人孙某对案涉房屋未变更登记并非没有过错，案涉房屋设有银行抵押不是无法过户的理由，自被上诉人孙某与原审第三人吴某离婚始直至案涉房屋再次被查封前，间隔长达４年之久，孙某未举证证明其已要求吴某配合过户，也未提供吴某拒不过户的证据。从权利的紧迫性上来讲，孙某明知吴某对外负有巨额债务无法偿还，案涉房屋随时可能被其他法院查封，但是仍未要求吴某尽早过户，法律不保护躺在权利上睡觉的人，被上诉人孙某怠于行使对案涉房屋的物权请求权，故其不应优先于上诉人安某的债权；
再次，案涉房屋自始至终均由原审第三人吴某占有使用，且吴某享有案涉房屋的实际支配权利，被上诉人孙某对案涉房屋不享有任何实体权益。根据房屋登记簿记载，案涉房屋曾于２０１５年７月８日被南京市鼓楼区人民法院查封，查封事由是吴某用案涉房屋为他人的诉讼提供保全担保。用房产为诉讼保全提供担保，必须提供房产证书等证件，这说明案涉房屋的房产证实际由吴某控制，被上诉人孙某既未要求归还房产证，亦未对２０１５年的查封提出异议，本质上说明被上诉人孙某与原审第三人吴某关于案涉房屋归属的约定并未实际履行。
综上，被上诉人孙某对案涉房屋享有的权利不应优先于上诉人的债权，一审判决认定无任何依据。
二、原审第三人吴某未偿还上诉人任何债务，但仍然为案涉房屋还贷至今，实质侵害了上诉人的债权，依法不应停止案涉房屋的执行。被上诉人孙某与原审第三人吴某的离婚协议书将所有共同财产分割给孙某，所有债务由吴某承担，而且吴某须每月给付婚生子抚养费１５０００元，这样的离婚财产分割方式已然超过了社会大众的一般认知程度。况且，在一审庭审中，吴某与孙某的口径完全一致，显然事先串通好的。根据该离婚协议，孙某与吴某离婚后，其已拥有两套住房和汽车，而上诉人安某却因吴某拒不还款，生活极度困难，靠卖房度日。上诉人的生存权受到严重威胁，相比之下，上诉人实现债权的愿望比被上诉人更为紧迫。且吴某拒不向上诉人偿还债务，但却依然为案涉房屋还贷款，实质上侵害了上诉人的债权，依法不应停止对案涉房屋的执行。
孙某辩称，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：１、上诉人的债权形成于吴某、孙某离婚之后，且离婚后孙某已于２０１６年８月再婚，所以不存在逃避债务的情形。案涉房屋未能过户的原因是该房屋存在按揭贷款。吴某没有根据离婚协议的约定办理完毕解押手续。在离婚之后，孙某曾支付了１００余万元的款项用于案涉房屋的解押，但吴某将该款挪用并未用于房屋的解押。所以，房屋未过户的原因不能归责于孙某。２、孙某一直在合法地占有案涉房屋。离婚前是当然的占有，离婚后还是持续的占有。根据离婚协议的约定，房屋归孙某所有，所以，孙某无需另行向吴某支付房屋价款，孙某已变相支付了全部对价。上述情形完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。３、孙某权利所指向的是特定的财产，也就是案涉房屋，而上诉人的债权是基于借贷关系，实现债权的对象有很多种，不仅局限于案涉房屋。孙某对不动产所有权的期待应当优先于上诉人的债权，应优先受到保护。所以，离婚协议的约定足以排除执行。
吴某诉称上诉人安某与其之间民间借贷关系发生在其与被上诉人孙某离婚之后，并非是基于对案涉房屋登记公示信息所产生的信任而发生的。因此，上诉人对案涉房屋没有优先的权利。请求法院依法裁判。
二审法院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行，否则，应许可执行。本案系安某申请执行吴某民间借贷纠纷一案中，因案外人孙某对秦淮法院查封的登记在被执行人吴某名下的案涉房屋，主张物权期待权以请求排除执行所引起的纠纷。本案的焦点问题在于，被上诉人孙某以其对案涉房屋享有物权期待权为由请求排除执行是否有事实和法律依据。分析如下：
第一，孙某主张其对案涉房屋享有物权期待权，且优先于安某的普通债权，所依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。根据该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙某与吴某之间并非房屋买卖合同关系，而是离婚财产分割协议关系；孙某并非案涉房屋的买受人，也未实际支付对价，其所主张的物权期待权不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形和保护范围。
第二，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权变动原则上以登记为生效要件。吴某与孙某在离婚协议中约定案涉房屋产权归孙某所有，这是吴某对自己在案涉房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗外部其他债权人的法律效力。因案涉房屋的产权未发生变更登记，原审第三人吴某仍为案涉房屋的登记产权人，其在案涉房屋中的产权份额尚未变动至孙某名下，故在吴某对外尚存未履行债务的情况下，上诉人安某作为吴某的债权人，要求对吴某名下的财产予以司法查封并申请强制执行，符合法律规定。孙某依据离婚协议书对案涉房屋产权的约定，认为其对案涉房屋享有物权期待权，并要求解除对案涉房屋的查封、停止对案涉房屋执行的诉讼请求于法无据，该院不予支持。
综上，二审判决撤销一审法院（２０１７）苏０１０４民初５８０７号民事判决；驳回孙某的诉讼请求。
孙某不服该判决，向本院申请再审。
本院另查明，徐某诉吴某、孙某民间借贷纠纷二案，秦淮法院分别立案受理，并于2019年5月23日作出（2019）苏0104民初309号民事裁定，于2019年6月3日作出（2019）苏0104民初308号民事裁定，以涉案经济犯罪为由，驳回徐某起诉，将案件移送公安机关处理。
本案争议焦点是孙某对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。
本院认为：第一，本案系配偶一方依据离婚财产分割协议请求排除对登记在被执行人名下房产的执行，并非基于房屋买卖关系提出的排除执行请求，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审理。配偶依据离婚协议提起案外人执行异议之诉，请求排除执行的，人民法院应综合审查认定配偶与被执行人之间就涉案标的所形成的基础法律关系，并以此为基础判断配偶对涉案标的是否享有足以排除执行的合法权益，而非仅仅凭借涉案标的的权利外观判断是否应予执行。二审法院径自适用《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，仅凭涉案房屋的物权登记认定孙某对涉案房屋不享有排除执行的合法权益，认定事实不清且缺乏充分的法律依据。
第二，人民法院对登记在被执行人名下的房产采取执行措施，被执行人的原配偶以双方已经离婚且案涉房屋已经离婚财产分割协议约定归其所有为由提起执行异议之诉，如其提供证据能够证明其对未办理房屋所有权转移登记没有过错，且离婚财产分割行为早于执行依据所确定的债务形成时间的，应予支持。
本案中，安某与吴某之间的债务形成于2015年7月28日吴某向安某出具承诺书之时，而吴某与孙某早于2012年12月1日已经离婚，且孙某于2016年8月6日已与他人再婚并生育，吴某于2018年亦与他人再婚。安某主张吴某与孙某以在先的虚假离婚对抗其在后形成的债权，既无事实依据，亦不符合常理和逻辑。
关于安某主张的因吴某与徐某之间存在借款关系，吴某为抵销对徐某负有债务而为其担保问题，双方均提交了相关证据证明自己的主张。安某提交了借款合同，吴某提交了对徐某偿还借款的银行流水。而2015年7月28日承诺书中所载“吴某还安某钱抵冲徐某债务460万元整”，双方也各有不同解读，且均能成理。但因徐某与吴某之间的民间借贷关系涉嫌经济犯罪，徐某对吴某提起的诉讼已经被驳回起诉，相关案件也已移交公安机关处理，对于吴某与徐某之间是否存在合法有效的借款关系及是否已经足额还清等事实目前无法查清。然而本案中，无论吴某与徐某之间是否存在借款关系及其是否因对徐某负有债务而为其担保，吴某与孙某的离婚行为和财产分割行为均不可能是为了规避离婚之后吴某作为担保人对安某的债务履行。即便吴某与孙某试图通过离婚逃避债务，其所逃避的也是对徐某或其他在离婚时已经发生的债权人的债务，而非未来才产生的对安某的担保之债，安某依然无权以其对吴某在2015年才形成的担保之债，主张对吴某在2012年就已经离婚分割给孙某的房产采取执行措施。
因案涉房屋上有抵押且离婚协议约定贷款由男方归还，而吴某未提前还贷解押及配合孙某办理产权变更登记手续，导致法院查封时案涉房屋依然登记在吴某名下，孙某对未办理房屋所有权转移没有过错。安某主张孙某应通过房屋买卖的方式将涉案房屋产权过户到自己名下，或者要求吴某按照离婚协议一起去银行把案涉房屋房贷还掉然后把案涉房屋过户到自己名下，或者可以向人民法院提起诉讼把案涉房屋过户到自己名下，均属过分加重了孙某的义务，不能因孙某未达到上述过高的权利行使要求而认定其对未办理过户登记存在过错。
虽然孙某和吴某在离婚财产分割中将两套住房和一辆机动车分配给了孙某，但吴某亦分得巨额债权。结合离婚后孙某承担抚养孩子的责任，且吴某自述其婚内出轨导致离婚，二人在离婚财产分割中将能够提供稳定生活条件的住房分配给孙某，而由吴某分得虽然数额较大但风险也较高的债权，具有一定的合理性。综上，不能认定该离婚协议存在显失公平的情形。
关于安某主张吴某于离婚后依然对涉案房屋实际进行控制，并将涉案房屋以自己名义对外出租的问题。经本院开具调查令，安某仅提交我爱我家公司的挂牌出租信息用以证明上述事实。然而挂牌出租信息仅能证明我爱我家公司曾经将案涉房屋作为其可供房源对外发布，不能充分证明其信息来源为吴某的委托，且因吴某为涉案房屋的登记权利人，挂牌出租信息上将业主姓名登记为吴先生也不能证明涉案房屋即为吴某实际控制。而吴某提交的其于2015年4月7日与陈某签订的房屋租赁合同及宽带网络服务费、智能卡购买费发票、租赁房屋的押金条、租金条等证据能够证明其所主张在2015年已经搬出涉案房屋另住的事实。综上，安某主张吴某于离婚后依然对涉案房屋实际进行控制，没有事实和法律依据。此外，即便吴某离婚后依然在一段时间内居住于案涉房屋之内或对涉案房屋进行了实际上的控制，也不能因此否定孙某基于在先的离婚财产分割协议享有的对抗在后债权人的权利。
综上所述，孙某的再审请求有事实和法律依据，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市中级人民法院(2018)苏01民终947号民事判决；
二、在南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104执4691号案件中不得执行涉案房屋。